W sierpniu 2020 r. władze nakreśliły „trzy czerwone linie” krępujące deweloperom możliwość zaciągania kolejnych długów. Dodatkowo w grudniu wprowadziły regulacje ograniczające ekspozycję banków na sektor nieruchomości. Na mocy tych przepisów w największych bankach udział kredytów dla deweloperów w sumie wszystkich udzielonych kredytów miał nie przekraczać 40%, a kredytów hipotecznych – 32,5%. Wymagania wobec mniejszych banków były jeszcze bardziej rygorystyczne. Instytucje finansowe formalnie otrzymały kilka lat, by dostosować się do nowych regulacji.
„Trzy czerwone linie” to:
1. relacja zobowiązań firmy do aktywów przekraczająca 70%;
2. dług netto wyższy niż kapitały własne;
3. krótkoterminowe zadłużenie większe niż zapasy gotówki (aktywa pieniężne).
Zwiększyć skalę zobowiązań o maksymalnie 15% rocznie mógł deweloper, który nie przekroczył żadnej z „czerwonych linii”. W przypadku spółki, która nie spełniła jednego z kryteriów, było to do 10%, a dwóch – do 5%. Natomiast firmom raportującym zadłużenie wyższe niż to wyznaczone przez wszystkie limity zakazano zwiększania zobowiązań. Kryteria były tylko nieco bardziej rygorystyczne niż wskaźniki raportowane przez przeciętnych dużych deweloperów w 2020 r., jednak niektóre firmy znacznie przekraczały „czerwone linie” nakreślone przez władze.
Nie jest jasne, czy decydenci byli świadomi, że implementacja regulacji zainicjuje reakcję łańcuchową prowadzącą do głębokiego i długotrwałego kryzysu, czy też nie przewidzieli skali konsekwencji, a ich zamiarem było jedynie wyeliminowanie z rynku najbardziej zadłużonych podmiotów i ograniczenie spekulacji. Przepisy uderzyły jednak w fundament działalności deweloperów, zależnych od pozyskiwania nowych środków na pokrycie wcześniejszych zobowiązań. Wysłały również jasny sygnał, że Pekin nie toleruje dotychczasowego modelu, dodatkowo zniechęcając potencjalnych inwestorów do pożyczania pieniędzy firmom z sektora.
Po sierpniu 2020 r. deweloperzy napotkali poważne przeszkody w pozyskiwaniu finansowania na rynku krajowym. Poza motywacjami finansowymi – głównie obawami o zwrot pożyczonych środków – pracownicy chińskich instytucji stosowali zbyt restrykcyjną interpretację nowych przepisów. Bankierzy nie tylko odmawiali udzielania kredytów zwiększających zobowiązania deweloperów, lecz także uchylali się od rolowania dotychczasowych długów, mimo że prawo ich do tego nie obligowało.
Wzrost ryzyka niewypłacalności przełożył się na problemy deweloperów z emisją obligacji na rynku offshore, gdzie pozyskiwali waluty zagraniczne. W efekcie nie byli oni w stanie spłacać swoich zobowiązań. Symbolem kryzysu stała się firma China Evergrande – drugi największy i najbardziej zadłużony przedstawiciel branży w ChRL – która w grudniu 2021 r. została formalnie uznana za niewypłacalną po tym, jak nie uregulowała płatności wobec nabywców swoich obligacji dolarowych wyemitowanych w Hongkongu. Inwestorzy byli jednak świadomi, że problem zadłużenia nie dotyczy pojedynczych deweloperów, lecz ma charakter systemowy.
W obliczu ograniczeń w pozyskiwaniu kapitału na rynku krajowym chińscy deweloperzy zwrócili się ku inwestorom zagranicznym, emitując obligacje denominowane najczęściej w dolarze amerykańskim na rynkach offshore, głównie w Hongkongu. Raportowana skala zobowiązań z tego tytułu stanowiła istotną, sięgającą ok. 25% część długu odsetkowego dużych podmiotów, ale na tle wszystkich środków zaangażowanych w finansowanie działalności całego sektora pozostawała minimalna – wynosiła oficjalnie raptem 0,1%.
Mimo to za symboliczny początek kryzysu na chińskim rynku nieruchomości uznaje się wrzesień 2021 r., gdy w światowych mediach finansowych dominowały doniesienia o tym, że Evergrande Group – drugi największy deweloper w ChRL – nie będzie w stanie uregulować zobowiązań wobec zagranicznych obligatariuszy. Inwestorzy obawiali się powtórzenia scenariusza Lehman Brothers, którego upadek w 2008 r. stał się katalizatorem globalnego kryzysu finansowego.
Przypadek Evergrande nie był odosobniony. Analitycy Barclays szacują, że od początku 2020 r. co najmniej 60 chińskich deweloperów, którzy wyemitowali obligacje na kwotę ponad 140 mld dolarów, stało się niewypłacalnych. „Financial Times” ocenia, że wśród nich znalazła się ponad połowa z czołowych 50 przedstawicieli sektora. Wbrew obawom wciąż nie doprowadziło to jednak do kryzysu finansowego w ChRL ani na świecie. Straty ponieśli natomiast m.in. zagraniczni inwestorzy instytucjonalni, tj. BlackRock i HSBC.
Problemy z dostępem do finansowania spowodowały, że deweloperzy przestali płacić wykonawcom i dostawcom materiałów, przez co prace na wielu budowach zostały wstrzymane. To wraz z obawami przed bankructwami firm z branży i „antyspekulacyjną” narracją Pekinu zniechęciło potencjalnych nabywców i ograniczyło sprzedaż mieszkań. Istotny spadek przychodów deweloperów z kluczowego źródła – odpowiadającego za około jedną trzecią przychodów – doprowadził do tego, że jeszcze częściej nie byli oni w stanie kontynuować finansowania prac budowlanych czy regulować zobowiązań wobec inwestorów. W związku z obawami przed nieukończeniem inwestycji władze zwiększyły nadzór nad środkami przechowywanymi na rachunkach powierniczych.
To z kolei skutkowało wzmocnieniem przekonania wśród potencjalnych klientów, że budowy mogą w ogóle nie zostać ukończone, więc nie warto ryzykować zakupu mieszkania, a wśród potencjalnych inwestorów – że mogą nie otrzymać z powrotem pożyczonych środków. W 2022 r. niepewność spotęgowała strategia „zero COVID”, ograniczająca aktywność gospodarczą w ChRL. Deweloperzy nie dysponowali więc pieniędzmi, by kontynuować prace, oraz zmniejszyli liczbę rozpoczynanych projektów. W związku z tym nie potrzebowali tyle ziemi, ile wcześniej . W efekcie spadły wpływy budżetowe lokalnych władz i jej wartość, przez co kurczyła się przestrzeń do fiskalnej stymulacji gospodarki, a nawet brakowało środków na realizację podstawowych zadań, tj. wypłat pensji pracownikom sektora budżetowego czy emerytur. Błędne koło zaczęło się obracać w drugą stronę.
Sytuację mogłaby częściowo poprawić znacząca obniżka cen mieszkań, przekonująca potencjalnych nabywców do zakupu. Na zastosowanie mechanizmu rynkowego nie było jednak zgody władz ani tych mieszkańców, którzy wcześniej zainwestowali w lokale w tych samych lokalizacjach. Pekin polecił lokalnym władzom stabilizację rynków, a te zareagowały, zakazując deweloperom zbyt silnych cięć cen (...). Z kolei dotychczasowi kupcy protestowali przeciw obniżkom i żądali rekompensat za poniesione „straty”. Doprowadziło to do paradoksalnych sytuacji – deweloperzy obchodzili regulacje ograniczające spadki nominalnych cen m.in. poprzez dołączanie do lokalu nieodpłatnego garażu lub wyposażenia, a nawet wręczanie nowym nabywcom mieszkań sztabek złota w ramach prezentu oraz przyjmowanie części płatności w czosnku i pszenicy.
Przed wprowadzeniem lokalu na rynek deweloper jest zobowiązany zadeklarować jego wstępną cenę, która musi uzyskać akceptację lokalnego urzędnika. Mimo znacznego spadku zainteresowania kupujących władze długo nie godziły się na istotne obniżki w przypadku mieszkań już wystawionych na sprzedaż i wymagających zgody na wprowadzenie do obrotu. Politycy próbują również ingerować w rynek wtórny – poprzez mechanizm „ceny referencyjnej”, który stanowi wytyczną dla stron transakcji.
Wprowadzając silne restrykcje w sektorze w 2020 r., Pekin był gotów zaakceptować krótkoterminowe koszty korekty, aby osiągnąć większe korzyści w przyszłości. Nie docenił jednak wpływu swojej ingerencji w działanie rynku w nowym otoczeniu krajowym i międzynarodowym. Po dynamicznym polockdownowym odbiciu w 2021 r. w kolejnym roku realizacja chińskiej strategii „zero COVID” ponownie poważnie zaburzyła funkcjonowanie gospodarki. Doprowadziła do ograniczenia aktywności oraz pogorszenia nastrojów konsumentów i inwestorów, także zagranicznych. Rzeczywistość, w której chińskie władze podjęły się największego od dekad chłodzenia sektora nieruchomości, znacznie się skomplikowała.
Wzrost obaw o kondycję i perspektywy całej gospodarki dodatkowo wzmocnił zmianę postaw finansowych Chińczyków. W obliczu braku istotnego wsparcia rządu dla gospodarstw domowych, jak miało to miejsce na Zachodzie, mieszkańcy Chin ograniczyli kosztowniejsze i trudniejsze do upłynnienia inwestycje, np. w nieruchomości, na rzecz gromadzenia gotówki na czarną godzinę. Ze względu na opóźnienia w pracach budowlanych osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej były zmuszone do podjęcia decyzji o przeprowadzce do nieukończonego budynku, bez dostępu do bieżącej wody czy prądu. Setki tysięcy kredytobiorców zagroziło zawieszeniem spłaty kredytów. Ich protesty pokazały, że kwestia ta stała się istotnym problemem społecznym, którego nasilenie może okazać się niebezpieczne dla stabilności społeczno-politycznej.
W lipcu 2022 r. masową skalę przybrały protesty kredytobiorców, grożących odmową spłaty kredytów hipotecznych związanych z nieukończonymi, przedłużającymi się projektami deweloperskimi. Niezależne szacunki wskazywały, że w szczytowym momencie – w sierpniu – objęły one ponad 320 przedsięwzięć z ok. 100 miast. Od połowy 2022 r. Freedom House odnotował przeszło 1800 protestów odnoszących się do sytuacji na rynku nieruchomości. Dwie trzecie przypadków dotyczyło opóźnień w budowach i słabej jakości wykonania lokali, a pozostałe – głównie braku wypłaty wynagrodzeń pracownikom budowlanym.
Sytuacja stanowiła potencjalne zagrożenie dla stabilności sektora bankowego, ale przede wszystkim – wyzwanie polityczne dla KPCh w okresie przed XX zjazdem partii. W odróżnieniu od licznych izolowanych protestów na podłożu nadużyć w sektorze finansowym mogła się bowiem przekształcić w ruchy sprzeciwu obejmujące całe Chiny, skierowane przeciw władzom centralnym, a nie lokalnym.
O ile władze lokalne, które mają pewną autonomię w kształtowaniu lokalnej polityki mieszkaniowej, podjęły próby pobudzania rynku jeszcze w 2021 r., o tyle Pekin początkowo ograniczał się do stosunkowo niewielkich interwencji słownych, nieznacznych obniżek stóp procentowych oraz utworzenia funduszy inwestycyjnych wspierających deweloperów w dokańczaniu rozpoczętych projektów. Do zmiany stanowiska partyjną centralę przekonały dopiero pogłębiające się załamanie, fala niewypłacalności rozlewająca się od deweloperów do wykonawców i dostawców oraz bojkot kredytobiorców odmawiających spłaty kredytów hipotecznych zaciągniętych na zakup wciąż niewybudowanych mieszkań.
Wszystkie główne silniki wzrostu PKB – poza eksportem – działały suboptymalnie. Typową dla chińskich władz odpowiedzią byłoby wdrożenie istotnego pakietu stymulacyjnego, obejmującego woltę w kwestii polityki dotyczącej rynku nieruchomości i rozległe inwestycje infrastrukturalne. Tymczasem tym razem postawa Pekinu była bardziej zachowawcza, a władze lokalne nie dysponowały wystarczającymi środkami po latach strategii „zero COVID”. Dopiero pod koniec 2022 r. i na początku 2023 r. wprowadzono znaczące rozwiązania poprawiające płynność sektora, m.in. faktyczne zawieszenie obowiązywania „trzech czerwonych linii” w przypadku wybranych deweloperów.
Pozytywna reakcja okazała się krótkotrwała – po odbiciu w pierwszym kwartale, wspartym przez rezygnację ze strategii „zero COVID”, sprzedaż mieszkań znów zaczęła maleć. W lipcu 2023 r. była o niemal połowę mniejsza niż dwa lata wcześniej i przed pandemią oraz sięgnęła najniższego poziomu pod względem metrażu od kwietnia 2012 r. Równocześnie deweloperzy rozpoczęli budowę najmniejszej powierzchni mieszkaniowej od 2008 r. W kolejnym miesiącu ujawniły się poważne problemy finansowe Country Garden, do poprzedniego roku największego chińskiego dewelopera, oraz Zhongzhi Enterprise Group, instytucji „bankowości cienia” zarządzającej aktywami wycenianymi na bilion juanów.
W obliczu niskiego oprocentowania depozytów bankowych w ChRL instytucje „bankowości cienia” sprzedają klientom detalicznym i biznesowym produkty finansowe obiecujące wyższą stopę zwrotu. Otrzymane środki pożyczają spółkom, przede wszystkim prywatnym, które nie są w stanie pozyskać wystarczającego wsparcia państwowych banków, nastawionych na finasowanie przedsiębiorstw państwowych i władz lokalnych. Wśród nich byli m.in. deweloperzy. Z oficjalnych danych wynika, że branża trustowa, będąca segmentem „bankowości cienia”, ma aktywa wyceniane na 21 bln juanów (ok. 17% PKB). Oficjalnie z sektorem nieruchomości wiąże się bezpośrednio raptem ok. 6% aktywów, jednak analitycy ANZ Research szacują całkowitą ekspozycję na ok. 30%. Formalnie tych produktów inwestycyjnych nie objęto państwowym system gwarancji. Mimo to ich nabywcy uważają (m.in. z uwagi na fakt, że dystrybuują je banki państwowe), że władze de facto zapewniają ochronę zainwestowanego kapitału.
Pod koniec sierpnia 2023 r. Ludowy Bank Chin i Narodowa Administracja ds. Regulacji Finansowych ogłosiły obniżenie minimalnego poziomu wkładu własnego, rozszerzenie preferencyjnych warunków kredytu na większą grupę kredytobiorców oraz poleciły bankom zredukowanie oprocentowania uprzednio zawartych umów. Pekin dał również zielone światło władzom lokalnym na złagodzenie miejscowych polityk mieszkaniowych, w tym poluzowanie kontroli cen minimalnych.
Złagodzenie regulacji oraz jasny sygnał, że wzrosła tolerancja władz dla spekulacji stabilizującej rynek, pobudziły popyt na mieszkania w głównych metropoliach. Podobnie jak na początku roku, również tym razem ożywienie okazało się przejściowe. Wizję zażegnania kryzysu oddalały kolejne głośne problemy deweloperów. We wrześniu Evergrande poinformował, że stojący na czele grupy Hui Ka Yan został objęty „środkami przymusu” w związku z podejrzeniem popełnienia „przestępstw niezgodnych z prawem”. W październiku firmę Country Garden uznano za niewypłacalną po tym, jak nie uregulowała ona dolarowego zobowiązania wobec obligatariuszy w ostatecznym terminie. W styczniu 2024 r. sąd w Hongkongu zarządził likwidację Evergrande Group. Dwa miesiące później zaniepokojenie wzbudziły doniesienia o możliwej niewypłacalności kolejnego dużego dewelopera – Vanke Group. Wydarzenia pokazały, że poważne problemy nie omijają nawet kontrolowanych przez władze firm, które otrzymują silniejsze wsparcie państwa. W marcu regulator rynku kapitałowego oskarżył główny podmiot należący do grupy Evergrande o bezprecedensowe w skali światowej oszustwo księgowe: zawyżenie przychodów w 2019 r. o 214 mld juanów, a w 2020 r. – o 350 mld juanów, co stanowiło odpowiednio około połowy i blisko 80% przychodów spółki w tych latach. Zapewne nie był to odosobniony przypadek fałszowania wyników w sektorze.
W kwietniu 2024 r. Pekin zasygnalizował kolejną fazę wsparcia koniunktury na rynku. Biuro Polityczne Komitetu Centralnego zwróciło uwagę na kwestię niesprzedanych mieszkań oraz zaapelowało o stworzenie „nowego modelu rozwoju rynku nieruchomości”. W maju władze ChRL ogłosiły pakiet rozwiązań obejmujący m.in. finansowanie z banku centralnego w kwocie do 300 mld juanów zakupu ukończonych mieszkań przez przedsiębiorstwa państwowe i przekształcanie ich w przystępne cenowo lokale, zniesienie ogólnokrajowej minimalnej stawki oprocentowania kredytów hipotecznych oraz obniżenie minimalnego wkładu własnego. Na rozluźnienie lokalnych restrykcji ograniczających dostępność mieszkań zdecydowały się władze największych metropolii jak Szanghaj, Shenzhen i Guangzhou, a w czerwcu – także Pekin.
Podobnie jak w przypadku poprzednich rund luzowania regulacji, również tym razem efekt okazał się krótkotrwały. W czerwcu sprzedaż mieszkań była najwyższa od roku, jednak już w lipcu spadła do najniższego poziomu od przeszło 15 lat (...). Firmy rozpoczęły budowę najmniejszej liczby lokali od blisko dwóch dekad. Zważywszy na deklarowane priorytety władz, niepokoić może ponowny spadek tempa oddawania nieruchomości do użytku.
Nowych, przełomowych rozwiązań nie ogłoszono podczas wyczekiwanego III Plenum KC KPCh, które odbyło się w lipcu. Partia powtórzyła obietnicę wprowadzenia nowego modelu rynku nieruchomości, przyspieszenia budowy subsydiowanych lokali oraz poszerzenia autonomii władz miejskich w zakresie regulacji lokalnych rynków w zależności od miejscowych uwarunkowań. Niespełna tydzień później bank centralny ogłosił drugą w tym roku obniżkę pięcioletniej stopy procentowej (Loan Prime Rate), będącej punktem odniesienia dla oprocentowania kredytów hipotecznych. Na początku sierpnia była ona na najniższym poziomie w swojej historii sięgającej 2019 r. i wynosiła 3,85% (wobec 4,65% przed wybuchem kryzysu). Według danych banku centralnego średnie oprocentowanie nowych hipotek spadło z 5,63% na koniec 2021 r. do 3,45% w czerwcu 2024 r.
We wrześniu – tradycyjnie dobrym miesiącu dla deweloperów – sprzedaż mieszkań przez 100 czołowych reprezentantów branży spadła o blisko 38% r/r, czyli najmocniej od kwietnia. Rządzący podjęli kolejną próbę stabilizacji rynku. W ramach szerokiego pakietu stymulacyjnego47 ogłosili m.in. dostosowanie oprocentowania istniejących kredytów hipotecznych do bieżących warunków rynkowych, obniżenie ogólnokrajowego minimalnego poziomu wkładu własnego w przypadku drugiego mieszkania z 25% do 15%, rozszerzenie skali refinansowania kredytów dla firm państwowych na zakup lokali oraz przedłużenie terminu spłaty kredytów dla deweloperów. Władze Pekinu, Szanghaju i Shenzhen złagodziły ograniczenia dotyczące zakupu mieszkań, a Kantonu – zniosły je całkowicie. Stanowczy komunikat wystosowało Biuro Polityczne, które podkreśliło, że „zatrzymanie spadków i przywrócenie stabilności” na rynku nieruchomości to konieczność.
(...)
Symptomatyczna jest sytuacja na rynku biurowym, który mierzy się z recesją zapoczątkowaną jeszcze przed wybuchem kryzysu na rynku mieszkaniowym. We wszystkich większych miastach ChRL ponad 20% powierzchni biurowej pozostaje niewykorzystane, co stanowi najgorszy wynik na świecie. Od 2018 r. spadają kwoty odstępnego, a wyceny biurowców zostały skorygowane o 15–30%. Pomimo to deweloperzy budują kolejne nieruchomości i wprowadzają je na nasycony rynek. Dzieje się to w obliczu spowolnienia gospodarczego, ograniczenia przez władze rozwoju sektora technologii konsumenckich oraz wzrostu popularności pracy zdalnej.
(...)
Według oficjalnych statystyk do końca sierpnia 2024 r. w porównaniu ze szczytem z 2021 r. ceny spadły najmocniej w historii – o ok. 8% na rynku pierwotnym i ok. 14% na rynku wtórnym. Szacunki budzą jednak istotne wątpliwości. Niezależne od władz źródła wskazują na zdecydowanie głębszą korektę, szczególnie w przypadku lokali z drugiej ręki, które nie podlegają tak restrykcyjnej kontroli rządzących jak nowe mieszkania (...). Ponadto znaczące są dysproporcje regionalne. Z danych chińskiego pośrednika nieruchomości Centaline Group, na które powołuje się Bloomberg, wynika, że na rynku wtórnym w Shenzhen przecena przekracza 35%, a w Pekinie, Szanghaju i Guangzhou – 25%. W efekcie ceny w stolicy ChRL miały wrócić do poziomu z 2016 r.56 Grupa CSLA donosiła o spadkach sięgających 40% w mniejszych ośrodkach. Reuters informował, że w niektórych lokalizacjach cięcia sięgnęły nawet dwóch trzecich, a według „Financial Times” – aż 75%. Wraz z rosnącą akceptacją władz dla procesu dostosowania sytuacji na rynku pierwotnym do głębokiej korekty zachodzącej na rynku wtórnym spadki oficjalnych cen nowych mieszkań powinny przyspieszyć.
Naturalną konsekwencją – znaną w naukach ekonomicznych pod nazwą „efektu majątkowego” – jest ograniczenie wydatków konsumpcyjnych, szczególnie wówczas gdy zakup nieruchomości miał charakter inwestycyjny, a nie użytkowy. Z kolei osoby spłacające kredyt mieszkaniowy również są niezadowolone, ponieważ mają poczucie, że przepłacają za lokal. Spadek cen mógłby mieć przeciwny skutek i wesprzeć konsumpcję, gdyby potencjalni przyszli nabywcy uznali, że nie muszą już tyle oszczędzać na zakup mieszkania, a większą część dochodów mogą przeznaczać na bieżące wydatki. Pomimo przeceny koszt lokalu w największych chińskich miastach pozostaje jednak relatywnie wyższy niż w innych światowych metropoliach (...). Ponadto obecny kryzys na rynku nieruchomości wpisuje się w szerszą słabość chińskiej gospodarki i podkopuje wiarę Chińczyków w jej świetlaną przyszłość. W efekcie rośnie pula środków gromadzonych „na czarną godzinę”, m.in. w postaci depozytów bankowych.
Wbrew obawom poważne problemy w sektorze nieruchomości nie doprowadziły jednak do kryzysu finansowego – nie doszło do masowych upadłości banków czy bankructw administracji lokalnych i powiązanych z nimi wehikułów inwestycyjnych. Kontrola władz nad kluczowymi podmiotami gospodarczymi, przede wszystkim instytucjami finansowymi, oraz transgranicznym przepływem kapitału okazuje się wystarczająco skuteczna. Zgodnie z intencją Pekinu udało się również zredukować wpływ sektora na kondycję całej gospodarki. Z szacunków Bloomberg Economics wynika, że udział aktywności prowadzącej do powstania finalnego, kompletnego produktu mieszkaniowego i dostarczenia go do odbiorcy końcowego zredukowano z ok. 24% PKB w latach 2015–2019 do ok. 19% w 2023 r.60 Analitycy Banku Finlandii wskazują na nawet głębszy spadek – z ok. 26% PKB w 2021 r. do 16% dwa lata później. Trend powinien być kontynuowany w kolejnych latach, ponieważ w okresie od 2021 do 2024 r. liczba rozpoczynanych projektów budowlanych zmniejszyła się o ponad 60% i obecnie jest już niższa niż liczba finalizowanych budów (...).
Kryzys na rynku nieruchomości jest nieuniknioną konsekwencją decyzji partii komunistycznej o konieczności zmierzenia się z narastającym od lat problemem. Hamując spadki cen oraz stopniowo luzując politykę mieszkaniową, władze nie dopuściły do gwałtownej korekty, lecz ugruntowały płytsze, ale długotrwałe dostosowanie. W ten sposób zapobiegły realizacji czarnego scenariusza, czyli możliwej destabilizacji państwa, lecz zarazem naraziły chińską gospodarkę na przewlekłą słabość. Wydaje się, że rządzący przeliczyli się jednak, wierząc, że będą w stanie kontrolować przebieg procesu i – w razie potrzeby – szybko uporać się z kryzysem.
W ciągu ostatnich trzech lat władze wprowadziły liczne rozwiązania mające na celu złagodzenie zapaści. Nie oznacza to absolutnie, że Xi Jinping zmienił stanowisko w sprawie roli sektora, a Pekin wycofał się z prób reformy modelu gospodarczego skoncentrowanego wokół spekulacji na nieruchomościach, ale świadczy o rosnącym niepokoju. Mimo to korekty nadal nie udało się zatrzymać. Partyjne władze szukają rozwiązania, które ustabilizuje sytuację, ale nie zagrozi realizacji innych celów stawianych przez Xi Jinpinga, a w optymalnym scenariuszu – nawet je wesprze. Należy się spodziewać przebudowy rynku nieruchomości na kształt zgodny z wizją obecnego przywódcy ChRL. Złota era,
gdy zakup mieszkania był bezpieczną inwestycją gwarantującą pokaźny zysk, dobiegła końca. Pekin jest przekonany, że zredukowany i kontrolowany przez państwo sektor zdoła zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Chińczyków. Im dłużej trwa kryzys, tym trudniej go przezwyciężyć bez wdrożenia zdecydowanych reform. Centralizacja władzy pod przywództwem Xi Jinpinga oraz jego bezpośrednie wsparcie dla inicjatyw ograniczających spekulację na rynku nieruchomości zawęziły pole do wykonania politycznej wolty, choć – jak pokazało niespodziewane porzucenie strategii „zero COVID” – jej nie wykluczyły. Optymalnym sposobem na spuszczenie powietrza ze spekulacyjnej bańki byłaby kilkuletnia stabilizacja cen mieszkań w okresie wzrostu dochodów.
Doniesienia medialne wskazują, że w ostatnim czasie – wbrew oficjalnym informacjom – zarobki w miastach nie rosną już tak szybko jak przed kilkoma laty, a nawet spadają. Inne rozwiązanie bardziej trwale stabilizujące sytuację to zachęcanie ludności do osiedlania się w mniejszych ośrodkach, które odpowiadają za 80% rynku pierwotnego w Chinach. Dzięki potężnym inwestycjom infrastrukturalnym w ostatnich latach już dziś są one połączone z metropoliami gęstą siecią komunikacyjną. Kolejnym krokiem powinno być zagwarantowanie mieszkańcom średniej wielkości miast usług publicznych na wyższym poziomie, co skutkowałoby ograniczeniem presji popytowej w głównych
ośrodkach i wzrostem zainteresowania lokalami w pozostałych. To rozwiązanie wymaga jednak niebagatelnych nakładów finansowych, co wydaje się niezgodne z wizją silnej i niezależnej ChRL Xi Jinpinga, w której gros zasobów należy poświęcić nie na wydatki socjalne, lecz na wzmacnianie bezpieczeństwa ekonomicznego państwa oraz redukcję zależności od zagranicy.
Dokonując zmiany priorytetów, chińskie władze postanowiły zwiększyć rolę państwa w sektorze nieruchomości, który do 2021 r. pozostawał zdominowany przez firmy prywatne – powiązane z partią na różnych poziomach, ale niebędące pod kontrolą państwa (...). Rządzący deklarują, że zapewnią dokończenie rozpoczętych projektów, które opłacili nabywcy w ramach przedsprzedaży. Ponadto planują rozszerzenie programów budowy tanich mieszkań komunalnych i wymiany starych lokali na nowe oraz intensyfikację prac nad renowacją slumsów. Polityka mieszkaniowa ma być dostosowana do lokalnych uwarunkowań. Władze ponad dwudziestu miast rozpoczęły również proces skupu mieszkań z rynku pierwotnego, aby zredukować nierównowagę między podażą a popytem i wesprzeć finansowo deweloperów.
(...)
W dłuższej perspektywie realnym scenariuszem wydaje się zwiększenie udziału państwa na rynku podzielonym na dwie części: publiczną i komercyjną.
Podstawowe potrzeby mieszkaniowe ludności byłyby zaspokajane przez przystępne cenowo lokale zapewniane przez władze, podczas gdy rynek odpowiadałby na zapotrzebowanie na apartamenty o wyższym standardzie. Handel mieszkaniami socjalnymi zostałby ograniczony, natomiast pole do spekulacji nieruchomościami – pozostawione segmentowi komercyjnemu.
(...)
Analitycy Międzynarodowego Funduszu Walutowego szacują, że finalizacja rozpoczętych projektów budowlanych będzie kosztowała ok. 5% PKB ChRL, czyli ok. 6 bln juanów. Według ekspertów banku Nomura opóźniona jest budowa 20 mln opłaconych przez nabywców mieszkań, a deweloperom brakuje 3,2 bln juanów na ich dokończenie. Z kolei analityk UBS twierdzi, że problem dotyczy 7 mln lokali, a niedobór środków wynosi 2 bln juanów. Z oficjalnych danych wynika, że od początku 2018 r. deweloperzy sprzedali blisko 30 mln więcej mieszkań, niż oddali do użytku.
Potężnych nakładów wymaga również koncepcja skupu przez państwo mieszkań bezpośrednio od deweloperów, którzy nie są w stanie ich sprzedać z powodu spadku popytu. Z oficjalnych danych wynika, że powierzchnia oferowanych na rynku pierwotnym lokali wynosi blisko 400 mln m2, czyli tyle, ile łączna powierzchnia mieszkalna w blisko 70 największych miastach Polski. Ekonomiści J.P. Morgan oceniają, że w przypadku uwzględnienia obiektów w budowie pula niesprzedanych mieszkań sięgnie blisko 2 mld m2. Jeszcze wyższe szacunki podają analitycy ANZ – wskazują oni na prawie 3 mld m2. Eksperci z Bloomberg Economics twierdzą zaś, że należy mówić o ok. 60 mln lokali. Ekonomiści Goldman Sachs, Tianfeng Securities i GROW Investment Group szacują koszt operacji na 7–8 bln juanów, natomiast proste przemnożenie niesprzedanej powierzchni i średniej ceny na rynku pierwotnym daje kwotę ok. 4 bln juanów. Bloomberg ocenia, że bez wsparcia rządu redukcja różnicy między podażą a popytem na rynku pierwotnym zajmie co najmniej cztery lata.
Maciej Kalwasiński - Od boomu do bańki
